Unser Ziel
Wir setzen uns dafür ein Mietende wirksam vor Verdrängung, Wohnraumverlust und missbräuchlichen Praktiken auf angespannten Wohnungsmärkten zu schützen. Dazu sollen Mietberatungsstellen gezielt ausgebaut werden, um eine flächendeckende, niedrigschwellige und unabhängige Unterstützung sicherzustellen. Gleichzeitig ist es notwendig, die Zweckentfremdungskontrollen personell deutlich zu stärken, damit bestehende Regelungen konsequent durchgesetzt werden können. Ein entschlossenes Vorgehen gegen Leerstand und spekulativen Wohnungsentzug soll sicherstellen, dass vorhandener Wohnraum seiner sozialen Funktion wieder zugeführt und dauerhaft erhalten bleibt.
Situation in Deutschland
Der deutsche Wohnungsmarkt ist seit Jahren stark angespannt: Viele Menschen geben einen hohen Anteil ihres Einkommens für Miete aus, und gleichzeitig ist die Zahl frei verfügbarer Wohnungen extrem gering. Das hat direkte Folgen für Mieterinnen und Mieter:
Die Leerstandsquote auf dem deutschen Wohnungsmarkt ist in den letzten Jahren deutlich gesunken und liegt aktuell bei rund 2,0 – 2,5 % – deutlich unter der Schwelle von etwa 3 %, die für einen funktionsfähigen Mietmarkt als nötig gilt. Das bedeutet, dass nur ungefähr jede 40. Wohnung kurzfristig verfügbar ist.
Laut einer Auswertung des Zensus 2022 standen in Deutschland etwa 1,9 Millionen Wohnungen leer, doch viele davon sind nicht am Markt verfügbar oder stehen in Regionen mit geringer Nachfrage.
Diese angespannte Lage führt zu steigenden Mietpreisen und einer Verschärfung der sozialen Ungleichheit: Mieter*innen mit geringem Einkommen sind besonders betroffen. Gleichzeitig nutzen oft professionelle Investoren und spekulative Strategien die angespannte Lage aus, z. B. durch Nicht-Vermietung oder hohe Umwandlungsraten in Eigentum, was weiteren Druck erzeugt.
Fazit
Obwohl Deutschland insgesamt über leerstehenden Wohnraum verfügt, ist dieser in vielen Fällen marktfern oder der umfangreiche Leerstand wird nicht wirksam bekämpft – während in Ballungszentren Wohnraum knapp und teuer ist.
Lage in Nürnberg
Auch Nürnberg ist dem bundesweiten Trend folgend von Mietpreisdruck und knapper Wohnungsversorgung betroffen. Der Deutsche Mieterbund vor Ort engagiert sich z. B. gegen Leerstand und Zweckentfremdung, weil dieses Problem den ohnehin angespannten Wohnungsmarkt zusätzlich belastet und dringend benötigte Wohnungen blockiert.
Seit 2019 gibt es in Nürnberg eine Zweckentfremdungssatzung, die verhindert, dass Wohnraum dauerhaft aus dem Wohnungsmarkt entzogen wird (z. B. durch Leerstand oder Nutzung für andere Zwecke). Bis Ende 2023 konnten damit 273 Wohneinheiten wieder für Wohnzwecke verfügbar gemacht werden (insgesamt etwa 14.300 m² Wohnfläche).
Diese Maßnahmen zeigen, dass kommunaler Mieterschutz konkret wirken kann – sie allein reichen aber nicht aus, um den wachsenden Druck auf Mieter*innen vollständig zu entschärfen.
Maßnahme 1:
Ausbau von Mietberatungsstellen
Ziel dieser Maßnahme
Mietberatungsstellen sollen Mieter*innen helfen, ihre Rechte frühzeitig wahrzunehmen und Konflikte zu vermeiden – z. B. bei Mietanpassungen, Betriebskostenabrechnungen, Kündigungen oder Modernisierungsankündigungen.
Kernaufgaben der erweiterten Mietberatung
- Frühzeitige Beratung bei Mietsteigerungen und Kündigungen
- Hilfe bei der Überprüfung von Betriebskosten und Nebenkostenabrechnungen
- Aufklärung über Rechte bei Modernisierung, Mietpreisbremse etc.
- Unterstützung bei Härtefällen und drohendem Wohnungsverlust
Diese Arbeit entlastet Gerichte und Behörden, weil Konflikte häufig vor einer Eskalation gelöst werden können.
Finanzierungsmöglichkeiten
- Städtischer Haushalt:
Dauerhafte Stellen in der Sozialverwaltung oder externe Träger finanzieren. - Kooperationen mit Verbänden:
Z. B. Deutscher Mieterbund, Caritas oder Diakonie stärken Beratungsangebote gemeinsam. - Landesprogramme:
Bayern fördert soziale Beratungsstrukturen in Ballungsräumen. - Bundesmittel zur Sozialen Teilhabe:
Zuschüsse für niedrigschwellige, kostenlose Rechtsberatung.
Langfristige Wirkung:
Gut finanzierte Mietberatung kann langfristig Mietrechtskonflikte reduzieren, Wohnungsverluste verhindern und Druck auf den Wohnungsmarkt mindern.
Maßnahme 2:
Mehr Personal für Zweckentfremdungskontrollen
Ziel dieser Maßnahme
Zweckentfremdungskontrollen verhindern, dass Wohnraum dauerhaft dem Markt entzogen wird – sei es durch Leerstand, ungenutzte Bestände oder anderweitige Nutzung (z. B. gewerbliche Nutzung statt Wohnen).
Was bedeutet Zweckentfremdungskontrolle?
Kommunale Behörden dürfen im Rahmen von Zweckentfremdungssatzungen prüfen, ob Wohnraum rechtmäßig genutzt wird und können bei Missbrauch reagieren (Bußgelder, Rückführung in Wohnnutzung).
In Nürnberg ermöglicht die Satzung seit 2019 genau diese Kontrolle – bisher wurden hunderte Wohnungen zurückgeführt.
Problem:
Ehrenamtliche und digitale Meldesysteme allein reichen nicht – ohne ausreichend Personal bleiben Verfahren unbearbeitet und Wohnraum blockiert, der dringend gebraucht wird.
Finanzierungsmöglichkeiten
- Kommunale Personalstellen aufstocken:
Eigene Haushaltsmittel für mehr Fachkräfte in Bau- und Wohnungsaufsicht. - Zweckentfremdungs-Förderprogramme:
Zuschüsse für lokale Verwaltungskapazitäten (z. B. im Rahmen von Wohnraumstärkungsgesetzen). - Bußgelder als Einnahme:
Sanktionen für Zweckentfremdung fließen in Wohnraumprogramme zurück.
Langfristige Wirkung:
Mehr Personal bedeutet schnellere Bearbeitung von Fällen, weniger blockierten Wohnraum und insgesamt mehr verfügbare Wohnungen am Markt.
Maßnahme 3:
Konsequentes Vorgehen gegen Leerstand & spekulativen Wohnungsentzug
Ziel dieser Maßnahme
Leerstehende oder spekulativ nicht vermietete Wohnungen binden Wohnraum in einem Markt, in dem knapp verfügbare Wohnungen dringend benötigt werden. Ein konsequentes Vorgehen soll diese Wohnungen wieder dem Mietmarkt verfügbar machen.
Warum ist das wichtig?
- Selten genutzter Leerstand ist ein strukturelles Problem, selbst wenn die Gesamtzahl theoretischer leerstehender Wohnungen hoch erscheint.
- In Ballungsgebieten ist der aktive Markt-Leerstand extrem gering und oft nicht für neue Mieter*innen zugänglich.
- Wohnungen, die über Jahre leer stehen, verschärfen die Knappheit weiter und treiben Mieten zusätzlich in die Höhe.
Kernschritte
- Strenge Sanktionen für spekulativen Leerstand:
Bußgelder oder automatische Rückführung in den Vermietungsmarkt. - Monitoring & Datenbasis verbessern:
Erfassung von Leerstand und Dauer. - Rechtsgrundlagen stärken:
Zweckentfremdungs- und Wohnraumstärkungsgesetze nutzen, um Leerstand als Missbrauch zu ahnden.
Finanzierungsmöglichkeiten
- Verwaltungsbudgets aufstocken:
Personal zur Datenerhebung, Kontrolle und Durchsetzung. - Reinvestition von Bußgeldern:
Einnahmen aus Zweckentfremdungsverstößen fließen direkt in Wohnraumprogramme. - Landes- und Bundesmittel für Stadtentwicklung:
Programme zur Aktivierung leerstehender Wohnungen.
Langfristige Wirkung:
Weniger spekulativer Leerstand erhöht das verfügbare Wohnungsangebot, stabilisiert Mieten und sichert mehr Wohnraum für Bedürftige.
Maßnahme 4:
Kommunale Meldestelle für Leerstand & Zweckentfremdung
Derzeitiges Problem
Viele Kommunen – auch Nürnberg – haben formal gute Instrumente gegen Zweckentfremdung und Leerstand, aber sie werden zu wenig genutzt, weil:
- Bürger*innen nicht wissen, wo sie Verdachtsfälle melden können
- Meldungen kompliziert oder intransparent sind
- Behörden personell überlastet sind
- Fälle lange unbearbeitet bleiben
- keine Rückmeldung erfolgt → Frustration → weniger Meldungen
Ergebnis:
Wohnraum bleibt blockiert, obwohl er dringend gebraucht wird.
Unsere Lösung: Zentrale kommunale Meldestelle
Eine städtische Meldestelle ermöglicht es Bürger*innen, unkompliziert, anonym und digital potenziellen Leerstand oder Zweckentfremdung zu melden.
Funktionen:
- Online-Formular (Adresse, Art des Verdachts, Dauer, optional Fotos)
- Telefonische Meldemöglichkeit
- Persönliche Beratung
- Anonyme Meldungen möglich
- Transparente Bearbeitungsschritte
- Rückmeldung über Ergebnis
Organisatorische Umsetzung
Variante A:
Eigenständige Fachstelle
Eine eigene kleine Einheit innerhalb der Stadtverwaltung:
- 2–4 Vollzeitstellen
- Juristisch geschultes Personal
- Außendienst für Vor-Ort-Kontrollen
- Koordination mit Bauamt, Sozialamt, Wohnungsamt
Variante B:
Eingebettet in bestehende Struktur
- Anbindung an Wohnungsamt oder Sozialreferat
- Kooperation mit Mieterbund, Sozialverbänden
- Nutzung bestehender Datenbanken
Finanzierung
1. Kommunaler Haushalt
- Personalkosten: ca. 60.000–75.000 € pro Stelle/Jahr
- IT & Infrastruktur: einmalig 50.000–100.000 €
- Öffentlichkeitsarbeit: 10.000–20.000 €
- Gesamtkosten: ca. 250.000–400.000 € jährlich
2. Gegenfinanzierung durch Bußgelder
Viele Zweckentfremdungssatzungen sehen Bußgelder von bis zu 500.000 € vor.
Einnahmen können zweckgebunden fließen in:
- Mietberatung
- Sozialen Wohnungsbau
- Obdachlosenhilfe
- Präventionsarbeit
3. Landes- & Bundesmittel
Förderfähig über:
- Programme zur Stadtentwicklung
- Soziale Quartiersarbeit
- Digitalisierung kommunaler Verwaltung
- Wohnraumsicherung
Fazit
Der deutsche und Nürnberger Mietmarkt zeigt hohe Nachfrage, geringe Verfügbarkeit und steigende Kosten. Diese drei Maßnahmen – professionelle Mietberatung, ausreichend Personal für Zweckentfremdungskontrollen sowie ein konsequentes Vorgehen gegen Leerstand/Spekulation – sind zentrale Bausteine eines effektiven kommunalen Mieterschutzes, der Wohnraum sichert, Mieten stabilisiert und sozialen Druck mindert.